Особливості ринку нерухомості по-тернопільськи
Ринок нерухомості – це лакмусовий папірець економіки кожної країни, регіону та міста. Не становить це винятку і щодо Тернополя, де будівельна індустрія є одним з небагатьох виробничих напрямків і впливає на розвиток супутніх галузей, а також на суспільно-економічний стан і навіть на політичну ситуацію в місті. Нашому обласному центру притаманні загальнонаціональні тенденції для первинного і вторинного ринків житла, проте він має і свої особливості. Детальніше прокоментувати ситуацію ми запросили відомого фахівця, директора агенції нерухомості «Яворина», голову ріелторської палати України Юрія Венгриновича.
Найбільший попит – на однокімнатні
Упродовж останніх років українці купують здебільшого або найдешевші, або найдорожчі квартири. У цьому сегменті й працює весь ринок нерухомості.
– Найбільшим попитом у Тернополі користуються однокімнатні квартири. Далі цікавляться двокімнатними. А от три- і чотирикімнатні квартири зараз купують дуже мало. Якщо взяти у відсотковому співвідношенні, то на охочих придбати помешкання з одною кімнатою припадає майже 60 відсотків, 2-кімнатні квартири – 25-30%, а 3-4-кімнатні й інші – 10-15%, – стверджує Юрій Венгринович.
Домінуючим в Україні нині є первинний ринок нерухомості, оскільки на ньому розраховуються національною валютою. Через постійний обвал курсу гривні люди зневірилися в банках, тому найнадійнішим на сьогодні збереженням зароблених (переважно за кордоном) статків вважають інвестиції в будівництво житла. Його за потреби і продати потім можна, зберігши у такий спосіб свій капітал. На вторинному ринку, на якому розраховуються здебільшого валютою, не спостерігається великого ажіотажу. Хоча тут теж люди прагнуть придбати переважно найдешевші або найдорожчі квартири.
За словами Юрія Венгриновича, однокімнатна – хоч і найдешевша з усіх квартир, проте із розрахунку на метр квадратний є найдорожчим на ринку нерухомості товаром. Зокрема, вартість метра в однокімнатній квартирі на 10-20% вища, ніж у трикімнатній. Саме через цей фактор продати дво- чи трикімнатну квартиру і придбати за ці гроші кілька однокімнатних такою ж сумарною площею ніколи не вдасться. Але молоді люди, сім’ї з однією дитиною, а також ті, які розміняли велике житло,бажають придбати саме однокімнатне помешкання.
Чому ж так упав інтерес українців до більших за метражем і кількістю кімнат квартир?
– Користувачами 2-3-кімнатних квартир завжди були представники середнього класу, – пояснює Юрій Венгринович. – Тобто це ті люди, які заробляли гроші малим чи середнім бізнесом. На сьогоднішній день суспільство настільки переформатувалося, що клас бідних збільшився, практично незмінним кількісно є клас багатих, а середній клас майже не проглядається. Хоча він є, але заледве зводить кінці з кінцями, щоби хоч якось втриматися на плаву у власному бізнесі. Цим людям зараз не до купівлі нового житла. Хоча ціни на нього порівняно з 2007-2008 роками впали приблизно в 2,5-3,5 раза.
Для порівняння: якщо в Європі пересічний громадянин може купити собі квартиру, накопичивши для цього кошти зі своєї зарплати за три роки, то в нашій державі такого ніколи не було.
– Сьогодні в Тернополі однокімнатне помешкання вартує 18-20 тис.$, то, щоб його придбати, людині необхідно упродовж трьох років щороку заробляти по 7 тис.$. або по 200 тис.грн., – коментує ситуацію ріелтор. – Тобто в Тернополі, щоб досягнути європейського рівня на ринку нерухомості,треба мати середню зарплату в 15-17 тис. грн. на місяць. Нині ж пересічний житель нашого міста тішиться окладом у 3-5 тис. грн.
На дорогі квартири і будинки завжди є покупці
У Тернополі є заможні люди, які прагнуть купити дороговартісну нерухомість, але продавці не поспішають з нею розлучатися. За словами нашого експерта, власники таких помешкань просто не виставляють їх на продаж, навіть якщо мають у цьому нагальну потребу.
– Вони вважають, що на їхні дорогі квартири сьогодні занизька ціна. Бо живуть десятирічної давності спогадами, коли були високі ціни на нерухомість і банки вільно видавали іпотечні кредити. Будинків для продажу можна знайти більше, аніж елітних квартир, але на них також ціни впали в 3-3,5 раза. Загальна тенденція в усій Україні з 2011 року така:спад цін на житло щороку становить 8-15 відсотків. А з 2008 по 2011 роки відбулося ще стрімкіше падіння. Тож покупці чекають, коли житло буде ще дешевшим, а продавці – коли ціни на нерухомість підуть догори, – пояснює Юрій Венгринович.
Найдорожчі квартири – у центрі міста
Незважаючи на те, що за останнє десятиліття в нашому обласному центрі все більш привабливими стають віддалені мікрорайони, ціна на нерухомість у них й надалі суттєво нижча, аніж на помешкання у центральній частині міста.
– Центр завжди був, є і залишається лідером за ціною на житло як первинного, так і вторинного ринків нерухомості, – наголошує керівник ріелторської фірми «Яворина». – Він користується великим попитом, бо тут мало будують житла. Зокрема, нині єдине місце, де в цій частині міста зводять багатоповерхівки,– це поблизу майдану Героїв Небесної Сотні. Другий за ціновою класифікацією мікрорайон – ближня частина «Нового Світу». Після цього йдуть Східний масив і «Дружба», за ними –«БАМ» та«Аляска»й інші.
Головне – чесність забудовника і якість житла
Як і на ціну будь-якого товару, на ціноутворення у будівництві впливає конкуренція. За словами Юрія Венгриновича, якщо порівняти Тернопіль із Хмельницьким, то в нашому місті на первинному ринку житла квадратний метр вартує більше, ніж у сусідів. І цьому є логічне пояснення.
– У сусідньому обласному центрі надзвичайно велика конкуренція серед майже 100 забудовників. Вони намагаються якомога швидше продати новобудови. А в Тернополі від сили до 20 суб’єктів цієї галузі, та й не всі вони мають великі потужності. Тому й така ситуація, – констатує Юрій Венгринович.
Перевага тернополян, на думку пана Юрія, у тому, що тут працюють винятково місцеві будівельні компанії, до якості новобудов яких немає суттєвих претензій, а от обрати собі забудовника із сотні фірм надзвичайно важко.
– Тернопільські фірми «Тернопільбуд», «Креатор-Буд», «Добробуд» та інші – ми їх знаємо, їхні керівники – публічні люди. Усі вони – тернополяни, які на цьому ринку роблять свій бізнес і на нашій землі живуть.Вони дорожать своїм іменем та іміджем власних компаній. І в цьому для нас є великим позитивом, адже ім’я компанії вже є гарантом якості житла для тернополян, – каже досвідчений ріелтор.
Зі столиці насувається негативна тенденція
Хоч нині це стосується лише Києва,аналітики будівельної індустрії та ринку нерухомості прогнозують поширення негативної тенденції і на обласні центри, і на менші міста. Річ у тім, що в столиці закладаються будівельні майданчики набагато швидшими темпами, аніж компанії продають квартири. Тобто гроші нових інвесторів вкладають у недовершений об’єкт, бракує і цього– закладають ще один фундамент і так далі. У підсумку, за даними статистики, будівельних майданчиків в столиці заклали в три рази більше, аніж продали квартир.
– Через деякий час може виникнути ситуація, коли, образно кажучи, бульбашка надується настільки, що лусне. Люди, які здали кошти на третій-четвертий майданчик, квартири можуть уже не отримати. Це аналогічно тому, що було в Тернополі з фірмою Щепановського «Будівельник». Однак ситуація в нашому регіоні усе ж обнадіює,що нам вдасться уникнути такої біди, бо недобросовісних забудовників серед основних гравців ринку вже немає. І це є дуже великою перепоною для поширення такої негативної тенденції в будівельній галузі нашого міста, – констатує Юрій Венгринович.
До того ж, завбачливішими стали і люди, які спостерігають за діяльністю будівельних компаній та вже не інвестують їх на стадії проекту чи котлована. Коли забудовник закладе бодай три поверхи власним коштом, тоді до нього і йдуть гроші пайовиків.
Олесь Миколайчук
Джерело: Тижневик "Номер один"
3418