«Ринок землі в Україні не на часі» – ця фраза лунала в українському політикумі і в аграрному секторі останні два десятиліття. Україна, один з найбільших експортерів агропродукції у світі, залишалася однією з останніх країн Європи, де немає ринку купівлі-продажу земель аграрного призначення. Але однієї ночі депутати Верховної Ради 259 голосами вирішили, що земельна реформа нарешті «на часі».
Отже, яким буде ринок землі по-українськи? Хто і на яких умовах зможе купувати, продавати, дарувати чи обмінювати ріллю, сади, виноградники і пасовища?
Українська земля: кому, коли, скільки?
Ринок землі запускатиметься в кілька етапів.
Із 1 липня 2021 року отримають право купувати землю (аграрного призначення) лише громадяни України як фізичні особи. Але один українець має право володіти одночасно не більше, ніж ста гектарами. Утім тут не враховується та земля, якою громадянин володів до набуття чинності законом.
Із 1 січня 2024 року купувати сільськогосподарську землю матимуть право як прості українці, так і юридичні особи. Але за умови, що серед їхніх кінцевих власників є лише громадяни України, українські територіальні громади або держава. Збільшується і кількість землі, якою може володіти одна людина, до 10 тисяч гектарів.
Якщо ідеться про юридичну особу, то площа землі в її власності «не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників, але не більше від десяти тисяч гектарів».
Як рахуватимуть? Якщо в людини, крім власних земельних ділянок, є частка в компанії, яка володіє якимись аграрними угіддями, то ця людина вважається власником землі компанії: вона володіє стількома відсотками землі, скільки відсотків має в статутному капіталі цієї юридичної особи.
У разі схвалення на референдумі землю зможуть купувати іноземці. Зокрема, купуватимуть землю також юридичні особи, серед засновників/бенефіціарів яких є іноземні громадяни. Також іноземці й особи без громадянства зможуть набувати частку або членство в юридичних особах, які вже мають землі аграрного призначення.
Також володіти землею аграрного призначення можуть: держава, територіальні громади, банки. На останні не поширюється вимога «не більше, ніж 100 га (з 2024 року – 10 тисяч га) в одні руки». Але банки мають право володіти аграрною землею лише за умови, що стягнули її як заставу за кредитом. Причому володіти тимчасово: банкові дається два роки на те, щоби продати заставну землю. Право українців давати землю в заставу і право банків на землю – це одна з найважливіших норм для кращого кредитування аграріїв, визнають в Українському клубі аграрного бізнесу.
Якщо українець надумав продати свою ділянку, він має враховувати, чи надавав він комусь «переважне право» на її придбання. Якщо надавав, то викупити має той, хто має переважне право на це. Якщо цей покупець передав своє право іншому – то зобов’язаний письмово повідомити власникові землі, кому перейшло переважне право на її викуп.
Переважним правом на викуп землі також можуть користуватися люди, які мають «право постійного користування» чи «право довічного успадкованого володіння» земельними ділянками державної й комунальної власності. Або якщо вони переоформили таке «постійне користування» як оренду. Закон дає їм змогу купити цю землю без торгів та ще й із розстрочкою платежу до семи років.
Ще одна новація: держава може допомогти тобі купити землю, особливо якщо ти – фермер. Закон доручає Кабмінові розробити порядок підтримки громадян і юридичних осіб, які хочуть купити землю, зокрема – підготувати нормативну базу для створення Фонду розвитку сільських територій, одна з цілей роботи якого – підтримка малих і середніх сільгоспвиробників.
Ціна
Один із найбільших страхів українців щодо ринку землі – це те, що «українські чорноземи скуплять за безцінь». Тому закон про ринок землі встановив обмеження: ціна, за якою купують і продають ділянку аграрного призначення, не може бути меншою, ніж її вартість за нормативно-грошовою оцінкою. Ця вимога діє до 2030 року.
Запобіжники
«Конфіскація» – це слово, яке зустрічається в новому законі не набагато рідше за слово «земля». Якщо людина або юридична особа придбала, виміняла чи успадкувала більшу земельну площу, ніж передбачає закон, ділянки, придбані з порушенням ліміту, конфіскують. Так само підлягає конфіскації земля, якщо її прямо чи опосередковано, наприклад, через частку в юридичній особі, придбав іноземець, а референдум про продаж землі громадянам інших держав іще не відбувся.
Трапляється, що людині дарують земельну ділянку чи передають у спадок. А вона вже має свої 100 гектарів (з 2024 року – 10 тисяч га), або є іноземцем. А можливо, вже маючи землю у власності, людина змінила громадянство. В такому випадку закон зобов’язує відмовитися від такої землі: продати, подарувати тощо. На це дається рік. Якщо за рік цього не зроблено – землю конфіскують за рішенням суду, а потім пускають «з молотка». У цих випадках виручені кошти покривають судові витрати, а решта надходить колишньому власникові землі, в якого її конфіскували.
Водночас є землі аграрного призначення, які не можна буде продавати навіть після запуску ринку. А також є ті, кому цю землю в жодному разі не продадуть.
Ці правки запропонували представники опозиції як одну з умов того, що вони підтримають ринок землі у версії влади.
Державна земля – не для продажу
Не можуть продаватися (змінювати власника) землі аграрного призначення:
– якщо вони в державній чи комунальній власності;
– якщо вони перебувають на тимчасово окупованих територіях на Донбасі або в Криму. Виняток закон робить лише для передачі такої землі у спадок. Всі інші угоди і довіреності, укладені в період окупації, вважаються недійсними;
– якщо земля перебуває ближче, ніж за 50 км від державного кордону, її не мають права купувати іноземці або юридичні особи з іноземними засновниками. Навіть якщо всеукраїнський референдум дозволить іноземцям купувати землю в Україні.
«Україна отримає за слабкий і обмежений закон рятівні від дефолту мільярди від МВФ»
Як оцінити ухвалений закон про ринок землі ми розпитали нашого експерта Олексія Роговика. Чи дійсно українські землі скуплять іноземці та олігархи за безцінь, і запобіжники, які є в ухваленому законі про ринок землі, – це всього лише формальність, яку легко можна обійти? З такого запитання ми почали з ним розмову.
– Як і більшість українців, бачу загрози від пропонованої Зе-моделі ринку землі. Але останні внесені зміни (щодо зменшення концентрації власності до 100 га, обмеження права на купівлю лише фізичними особами, заборони на продаж державної землі, права для іноземців після референдуму, відстрочення вступу закону в дію до 2021 року) роблять його менш небезпечним і менш загрозливим через фейковість-інвалідність-недієвість-імітаційність пропонованої моделі ринку. Те, що закон є саме такий, нівелює і потенційні його переваги (бо не бачу підстав тепер для відчутних економічних ефектів), і потенційні його небезпеки (бо не бачу підстав і для катастрофічних наслідків від такого слабкого закону).
– Новий закон про землю: чи справді він може врятувати українську економіку і Україну загалом?
– Влада не мала за спиною сили держави, щоби «збити» цю вимогу МВФ. Тому вони були змушені виконати її формально, бо від траншу МВФ залежить не лише життя українців, а й життя держави в принципі. Депутати були змушені рятувати країну так, як би не рятували без Covid-19, під «дулом дефолту». А те, що за закон голосували не тільки «Слуги народу», а й «ЄС» та «Голос» свідчить про усвідомлення ними критичності і складності ситуації. Україна отримає за слабкий і обмежений закон рятівні від дефолту мільярди від МВФ.
Тобто Україну та українців поставили перед безальтернативним вибором. Українська медицина майже не здатна впоратись із значною кількістю випадків коронавірусу. Українська економіка обкрадена, зарегульовано-репресована та надто слабка завдяки попередній та чинній владі. У нас слабкі міжнародні позиції. А тому без траншу МВФ Україна не «вигребе» з «коронавірусної ями». Без траншу МВФ у нас буде «піке» з усіма відповідними наслідками. Українські влади переграли себе, бо зробили себе несуб’єктними перед великими міжнародними гравцями. І як наслідок, ми постали перед дилемою обирати між виживанням і землею.
– Противники ринку землі часто повторюють фразу, мовляв, під час війни землею не торгують. Ваше ставлення до неї і чи справді, спершу потрібно було вирішити військовий конфлікт на Сході України, а тоді ухвалити такий важливих для України документ?
– На жаль, ми вже всі давно мали зрозуміти, що жодної близької перспективи вигідного для України миру немає. Путін не збирається знижувати градус агресії і хоче нашої повної капітуляції або хоча б внутрішньої дестабілізації. Тому всі імітаційні спроби Офісу президента зрушити ситуацію з «мертвої точки» виглядають цілком безперспективними, а деколи й «позачервонолінійними» (як от ідея створення так званої Консультативної ради щодо Донбасу).
Ми давно повинні були зрозуміти, що війна на Донбасі не може бути стримуючим фактором для нашого розвитку. Навпаки, війна мала стати стимулом для мобілізації енергії щодо проведення реформ, змін і так далі. Тому аргумент про «дочекаємось кінця війни» я не сприймаю. Ми маємо ставати швидшими, а не повільнішими. Інше питання – це якість пропонованих змін, розрахунок економічного від них ефекту, видалення «токсичних деталей».
– За відкриття ринку землі в унісон голосували депутати від фракцій «Слуга народу» та «Європейська солідарність». Чи може це означати, що у парламенті переформатовується опозиція і «ЄС» виходить з неї, чи це всього лише ситуативна консолідація двох політсил. А також, чи вже немає, на Ваш погляд, монобільшості з депутатів, які прийшли до парламенту під брендом «Слуга народу»?
– Є два головних висновки з останніх позачергових засідань ВРУ: перший – «зелена монобільшість» майже померла й укріпилась опозицією; другий – МВФ «нагинає» Коломойського і провокує війну олігарха та Зеленського.
Що ми побачили у парламенті? Без депутатів, яких асоціюють із Коломойським, «Слузі народу» не вдалось добрати необхідних голосів, а отже, «Слуга народу» після розриву з олігархом не буде здатна приймати самостійні монорішення. Деякі з «коломойських» просто не ухвалювати, а інші не голосували. Призначення міністром фінансів Марченка, міністром охорони здоров’я Степанова та ухвалення важливих змін до держбюджету в першій частині позачергового засідання заблокували «коломойські», «павлюки», деякі «слуги-соросята».
Тому критичні голосування формують нову ситуативну коаліцію. Прискорення розгляду «антиколомойського закону» через «бан» альтернатив вдалося протягти лише завдяки «ЄС» та «Голосу». На другому позачерговому видовищі «добити» призначення міністрів вдалось завдяки діаметрально змінній позиції деяких «соросят» і «павлюків» (щодо міністра охорони здоров’я) та «павлюків» (щодо міністра фінансів). До речі, «Голос» голосував за «зеленого» міністра фінансів. Та головним стало те, що розкол через «банківсько-антиколомойський закон» всередині «слуг» пішов до апогею. Більшість «слуг» за підтримки Зеленського, а також депутатів Порошенка та Вакарчука проголосували ключовий закон проти олігарха, хоч і поки що в першому читанні.
Тому багато хто не тільки справедливо констатував «напіврозпад зеленої монобільшості», а й передчасно зафіксував «нову широку коаліцію». Нібито тепер у нас замість «слуг-СН» буде союз «СН», «ЄС» та «Голосу». Поки що мова йде про ситуативно-вимушене голосування критичних для держави рішень у коронавірусних умовах. У форс-мажорних обставинах втрачені голоси «коломойських» закривають фракції Порошенка та Вакарчука, щоб у тому числі відпрацювати порядок денний МВФ і послабити олігарха. Далі потрібно буде ще «добити» зміни до бюджету і друге читання законопроєкту про банки. Та не факт, що «коломойські» втрачені цілком і назавжди, і не факт, що їх не підмінять інші депутатські групи чи позафракційні.
Якщо ж у підсумку всі ключові голосування у майбутньому і вже поза коронавірусним порядком денним Зеленський та Ко будуть закривати голосами фракцій «ЄС» і «Голосу», то це неодмінно означатиме остаточне перетворення Зеленського на Порошенка 2.0. Бо тоді всі закони, рішення та кадрові призначення доведеться погоджувати з ним же. У принципі, багато в чому Зеленський продовжував політику експрезидента. Ще й часто його ж кадрами. Якщо після пандемії Зе буде ще мати хоч якийсь рейтинг, то такий «союз» із колишніми політичними опонентами стане для нього вироком.
Віталій Попович
Джерело: Тижневик "Номер один"
3811