Що коїться з ринком нерухомості в Тернополі?

Питання власного житла цікавить багатьох людей. Особливо тих, хто нещодавно створив сім’ю або ж чекає поповнення. Орендувати житло стає все складніше і через те, що кожного року до нашої області приїздять сотні молодих людей на роботу, а також студенти з інших міст та країн. Тому тернополяни в активному пошуку якісного житла за приємну ціну. Вони моніторять ситуацію мало не щодня, їх цікавлять усі свіжі новини в області нерухомості. Наші журналісти поспілкувалися з експертом у даній галузі, директором агенції нерухомості «Яворина» Анатолієм Венгриновичем.

До слова, ріелтори цієї фірми є учасниками професійної ріелторської спільноти “СППН МЛС Тернопіль”.

«Сьогодні реалії та тенденції на ринку нерухомості – це оптимальність та функціональність»

– Розкажіть, будь ласка, про ситуацію на ринку житлової нерухомості в Тернополі, а саме, що відбувається сьогодні на первинному та вторинному ринках.

– Ринок нерухомості – це лакмусовий папірець економіки кожної країни, регіону та міста. Нашому обласному центру притаманні загальнонаціональні тенденції для первинного і вторинного ринків житла, проте він має і свої особливості. У Тернополі зокрема і в країні загалом упродовж останніх років люди купують переважно найдешевші або найдорожчі квартири. У цьому сегменті і працює левова частина ринку нерухомості. Найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири та невеликі двокімнатні, а три-, чотирикімнатні і більші купують менше. Домінуючим в Україні нині є первинний ринок нерухомості, який працює в національній валюті. Через постійну нестабільність курсу гривні люди часто відмовляються від банків, тому найнадійнішим на сьогодні збереженням зароблених переважно за кордоном грошей вважають інвестування їх у будівництво житла. Його за потреби й продати можна, зберігши у такий спосіб свій капітал. Переваги вторинного ринку, на якому операції з купівлі-продажу відбуваються вже у валюті, в тому, що покупець стає відразу власником нерухомості при здійсненні договору купівлі-продажу. Сьогодні на «вторинці» люди прагнуть придбати переважно квартири бюджетного сегменту або вже дуже дорогі.

– Які ціни нині є на ринку та які площі користуються найбільшим попитом?

– Середня вартість 1 кв. м житла на вторинному ринку становить 680-720 доларів, тобто, наприклад, однокімнатну квартиру (не рахуючи кімнату в гуртожитку) можна купити, починаючи із 16-17 тис. доларів і вище, двокімнатну – починаючи з 22 тисяч. Зміна цін за 1 кв. м на житлову нерухомість на «вторинці» від 1 січня склала в межах 5-7% позитивної динаміки. Середня вартість за 1 кв. м житла на первинному ринку нерухомості становить 600 доларів або 16 800 грн. Загалом ціни коливаються від 14 200 до 20 000 грн.

Як я вже говорив вище, найбільшим попитом користуються одно- та двокімнатні квартири площею 35-45 кв. м та 55-65 кв. м відповідно. Однокімнатна хоч і найдешевша з усіх квартир, проте із розрахунку на квадратний метр є найдорожчим на ринку нерухомості товаром. Сьогодні реалії та тенденції на ринку нерухомості – це оптимальність та функціональність. Якщо років 15 тому надавалася перевага великим площам, то сьогодні не так. Окрім невеликих площ, покупця цікавить купівля квартири в нових, зданих в експлуатацію або віком до 10 років будинках.

– Багато хто вважає, що квартири в Тернополі значно дорожчі, ніж в інших містах, до прикладу Хмельницькому. Що можете сказати з цього приводу?

– Як і на ціну будь-якого товару, на ціноутворення у будівництві, крім багатьох чинників, які я зараз не буду перераховувати, впливає в тому числі й конкуренція. Дійсно, якщо порівняти Тернопіль із Хмельницьким, Івано-Франківськом, Рівним, то в нашому місті на первинному ринку житла квадратний метр вартує більше, ніж у сусідніх обласних центрах. Цьому є логічне пояснення. У Хмельницькому надзвичайно велика конкуренція серед майже 100 забудовників. А в Тернополі від сили до 20 суб’єктів цієї галузі та й не всі з них мають великі потужності. В Івано-Франківську вартість первинного житла починається від 9 000 грн.

Тобто там, де на ринку є велика кількість забудовників, і пропозицій більше, і конкуренція є, і вибрати з чого є за різними критеріями: інфраструктура, архітектурне рішення, планування, благоустрій, паркувальні зони, оздоблення, поверховість тощо.

Так як первинний і вторинний ринок є складовою одного ринку, то, наприклад, зі зростанням цін на первинному ринку зростає попит на вторинному ринку, а отже, і ціни вторинного ринку. Це я до того, що ці ринки взаємопов’язані і на вторинному ринку в наших містах ситуація з цінами така сама, як на первинному, тобто в Тернополі ціни на нерухомість більші. До прикладу, в Івано-Франківську ціни на «вторинці» стартують із 400 доларів за квадратний метр, у той час як у нас із 500.

«Продавати ви можете й самостійно, але без ріелторів отримаєте… менше»

– Пане Анатолію, в чому полягає робота ріелтора?

– Насамперед ріелтор повинен бути чесним і добросовісним. По-друге, вміти виправдовувати високі комісійні, які йому платять. Ми повинні розуміти, що об’єкт нерухомості, як правило, є єдиним цінним активом власника, який він хоче продати та вирішити за рахунок цього всі свої наболілі питання. І наше завдання – продати його унікальний об’єкт так, щоби людина знала, що вона не продешевила, більше того, що з нами вона виграла. Саме в цьому випадку, я думаю, виправдано платити ріелтору високу комісію, тому що мало хто вміє продавати. Це велика ілюзія, ніби всі вміють продавати, що продати за максимальною ціною на високо конкурентному ринку так легко. Якщо би так було легко, то професії продавця не було би взагалі. Саме ріелтори є продавцями нерухомості. І наша мета, заслуживши ексклюзивне право продавати нерухомість, – добросовісно відпрацювати цю важку послугу, отримавши зароблені комісійні та вдячний відгук. Комісійні, наголошую, від власника нерухомості. Зазвичай у Тернополі багато років усі знали, що комісійну винагороду ріелтору повинен оплачувати покупець. Як казали самі ріелтори, так склалося історично. Але пройшов час і змінився ринок нерухомості. Це не той зростаючий ринок, який був до 2008 року, коли нерухомість продавалася, як гарячі пиріжки, і ріелтори говорили, що беруть свої комісійні за супроводження угоди, комфорт, безпеку. Сьогодні зовсім інший ринок, на якому ми, ріелтори-продавці, повинні надати дуже кваліфіковану та якісну ріелторську послугу власнику нерухомості, продавши його об’єкт за максимально можливою на ринку ціною.

– Який усе ж таки сервіс повинен виконати для власника нерухомості ріелтор?

– Хочу пояснити тим тернополянам, які продають нерухомість. Найголовніше – це те, щоби ви розуміли, нерухомість продають не оголошення в газеті, не сайти, не різні рекламні інтернет-майданчики. Нерухомість продають ріелтори. Продавати ви можете і самостійно, але без нас, ріелторів, отримаєте… менше!

Усіх цікавить одне запитання: що такого робить ріелтор, продаючи вашу нерухомість? Тут не один пункт, це цілий спектр послуг: огляд об’єкта нерухомості (ОН). Всебічний аналіз ринку і визначення правильної ціни. Покращення зовнішнього вигляду ОН, так званий Home Staging, підготовка юридичної сторони, ефективний маркетинг, співпраця з професіональними колегами, привернення уваги покупців до даного ОН, робота із запереченнями, робота зі створення, утримання та керування попитом, переговори і торги здебільшого вверх, а не вниз.

Що відомо тернополянам про мультилистинговану систему?

– У цьому переліку Ви говорите про співпрацю з професійними ріелторами. Розкажіть, як це відбувається?

– Попри те, що більшість агентів ще працюють по-старому, бігаючи за покупцем, умовляючи його заплатити за те, що покаже йому об’єкт нерухомості, «здасть адресу», продасть інформацію, ми вже повним ходом будуємо справжню мультилистингову систему (МЛС) в Тернополі.

Мультилистингова система – це технологія продажу нерухомості, при якій ріелтори виступають не конкурентами, а партнерами. Заснована вона на роботі за ексклюзивними договорами з продавцями – власниками нерухомості. МЛС – це продаж нерухомості без комісії для покупця. МЛС – це цивілізоване співробітництво (кооперація) ріелторів, це правильна система роботи ріелторів, в якій діє найкращий сервіс для клієнтів. МЛС діє за принципом: допоможи продати мені, я допоможу продати тобі».

МЛС – це вигода не тільки для ріелторів, а й для продавців та покупців. Адже для продавця нерухомість – це один з найбільш дорогих активів, що він має. А далеко не кожний із нас вміє продавати. Тому власникові об’єкта нерухомості потрібний професійний торговець, який зможе захистити його інтереси щонайкраще. А саме: продасть об’єкт дуже швидко за максимально можливу на ринку ціну. З іншого боку, існує покупець, котрий купує квартиру або іншу нерухомість. Оскільки це доволі серйозне придбання, покупцеві теж потрібний відповідальний помічник, який буде супроводжувати його упродовж усієї угоди. А крім того, знайде найкращий об’єкт із наявних на ринку в конкретному ціновому діапазоні. І, зрештою, для покупця МЛС – це продаж нерухомості без ріелторської комісії.

Соломія Вершигора

Джерело: Тижневик "Номер один"